同样的预算，你是愿意花 159 万买套已经有 10 年房龄的三代宅二手房，还是多添几万块买套四室还带露台的四代宅新房呢？2025 年 8 月的西安楼市，不少购房者都在为这个问题纠结，而融侨馨苑小区一套二手房的成交情况，更是把这种新房和二手房的 “对决” 摆到了大家面前。从贝壳找房西安站的成交数据能看到，这个小区一套 114 平的三室户型，2021 年的时候挂牌价是 279 万，到 2025 年 8 月实际成交价跌到了 159 万，一下子降了 120 万，跌幅达到 42.9%，前期涨幅的 52% 都回调了，要知道 2019 - 2021 年这几年涨上去的总价大概是 230 万专业配资，这回调幅度可不小。
可能有人会问，为啥西安楼市现在会是这样？8 月西安主城区二手房均价是 1.68 万每平，跟 7 月比跌了 2.3%，跟去年 8 月比跌了 5.7%。西安二手房均价的跌幅在全国 31 个重点城市里排第 12 位，属于中等水平。但另一边，新房市场里四代宅的占比却涨到了 35%，要知道 2023 年的时候这个占比才 12%，2024 年 8 月也才 20%，这两年涨得特别快，而且这些四代宅还在不断升级配置，不是单纯降总价，而是让二手房更没法比了。
就说 2025 年 8 月刚开盘的西安保利天汇吧，它在雁塔区科技西路，这个项目的 117 平户型能做成四室两卫，套内面积有 95 平，使用率超过 80%，还送 20 平的露台，小区容积率也才 2.2，里面还有垂直绿化、共享庭院这些设施。按照住建部的标准，四代宅得满足垂直绿化覆盖率不低于 30%、人均公共空间不少于 1.2㎡、露台赠送面积不超过套内面积 20%，保利天汇是符合这些标准的。
再看看同地段的万科城润园二手房，117 平最多也就做成三室两卫，套内面积 88 平，使用率刚过 75%，没有露台，容积率还到 3.5，绿化和公共空间也比不上保利天汇。更关键的是，保利天汇均价 1.8 万每平，和万科城润园二手房 1.78 万每平差不多，而且四代宅作为新房，契税按 1.5% 收，融侨馨苑那种房龄 5 年以上的二手房，契税要按 1%-3% 收，这么算下来，同等总价买新房税费还更低，换作是你，大概率也会更倾向选新房吧。
不过融侨馨苑房价下跌，也不能全怪四代宅。2021 年那波涨价，这个小区沾了学区的光，2019 年的时候均价 1.5 万每平，2021 年涨到 2.45 万每平，涨幅 63.3%。当时西安市教育局调整了学区划分，融侨馨苑划进了某重点小学学区。但后来学区政策稳定了，2025 年这个学区还新增了 2 所公办小学，学位没那么紧张了，之前因为学区炒高的房价自然就慢慢回调了。但要是没有四代宅的影响，跌幅可能也不会这么大。2024 年 8 月的时候，西安四代宅供应占比 20%，当时二手房同比跌幅是 3.1%，到 2025 年 8 月供应占比到 35%，同比跌幅就扩大到 5.7%，这两者的关联还是很明显的。
而且现在西安首套房贷利率也降了，中国人民银行西安分行的数据显示，2025 年 8 月首套利率是 3.45%，比 2024 年同期降了 0.25 个百分点，但二手房贷款审批周期平均要 22 天，比 2024 年延长了 5 天，这也是二手房成交慢的一个原因。
不过市场也不是所有二手房都不行，像曲江新区的独栋别墅、优质学区房这些稀缺房源，8 月成交均价还在 4.2-5.8 万每平，环比波动不到 1%，根本不怕四代宅的冲击。真正难卖的是市场上占大多数的刚需二手房，尤其是 90-120 平的三代宅，8 月成交周期平均 92 天，比去年多了 35 天，全国重点城市刚需二手房平均成交周期才 78 天，西安这周期明显更长，很多房东要么降价，要么就只能一直等着。
现在行业里对四代宅也有争议，有人觉得它会一直 “卷” 下去，毕竟大家对居住品质要求越来越高；但也有人说，四代宅建设成本高，中指研究院的数据显示，西安四代宅平均建设成本 8200 元 /㎡，比三代宅 6800 元 /㎡高 20.6%，以后要是原材料涨价、政策变了，说不定就没现在的优势了。此为推测 / 存在争议 / 未完全证实，原因：目前只有短期市场数据能支撑四代宅的优势，没有权威机构对它长期成本、政策适应性做过分析，而且购房者的偏好以后也可能变。
不管怎么说，现在西安楼市对购房者更友好，算是 “买方市场” 了。想买二手房，能碰到像融侨馨苑这样跌幅超 40% 的房源；想买新房，能享受到四代宅的高配置。关键还是得想清楚自己的需求，是更看重地段，还是更想要新楼盘？是追求性价比，还是看重房源的稀缺性？融侨馨苑同户型 2023 年成交价 210 万，2025 年比 2023 年又跌了 24.3%，要是你有 160 万左右的预算，会选择这样的降价二手房，还是等保利天汇这类四代宅呢？
#民生聚光灯#
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